Assurance prêt hypothécaire: Obligatoire ou pas?

Introduction

L'assurance prêt hypothécaire représente un élément important mais souvent mal compris du casse-tête hypothécaire. Que vous soyez un acheteur de maison pour la première fois ou que vous envisagiez de refinancer votre propriété, comprendre le fondement, la nécessité et le calcul de l'assurance prêt hypothécaire est une nécessité. 

Cet article vise à démystifier l'assurance prêt hypothécaire, en clarifiant sa définition, en distinguant les différences clés avec d'autres types d'assurances liées à l'hypothèque, et en soulignant l'importance de faire des choix éclairés concernant cette couverture. 

Assurance prêt hypothécaire : Qu'est-ce que c'est?

L'assurance prêt hypothécaire est une forme de protection financière conçue pour sécuriser le prêteur contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur. Autrement dit, si l'emprunteur est incapable de rembourser le prêt hypothécaire pour une raison quelconque, cette assurance garantit que le prêteur récupérera une partie ou la totalité du montant dû. Généralement, une assurance est exigée par les prêteurs lorsque l'emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à un certain seuil, souvent fixé à 20 % du prix d'achat de la propriété. 

Le coût de l'assurance est habituellement à la charge de l'emprunteur et peut être payé sous forme de prime unique à l'avance ou intégré aux mensualités. Si souscrire une assurance prêt protège le prêteur, le bénéfice pour l'acheteur c'est de pouvoir acheter une maison avec une avance de fonds inférieure, potentiellement aussi peu que 5% de la valeur de la propriété, ce qui rend l'achat d'une maison plus accessible.

Il faut noter que l'assurance prêt hypothécaire n'est pas généralement disponible sur les propriétés commerciales.

Quelle est la différence entre l’assurance hypothécaire et l’assurance-vie?

L'assurance prêt hypothécaire et l'assurance-vie sont deux produits d'assurance très différents, conçus pour couvrir différents types de risques associés à un prêt hypothécaire. La principale différence c'est le bénéficiaire de la couverture et l'objet de la protection.

Assurance prêt hypothécaire : Comme mentionné précédemment, l'assurance protège le prêteur contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, l'assurance couvre le prêteur. Le bénéficiaire de l'assurance est donc le prêteur, et non l'emprunteur ou sa famille. 

Assurance-vie : L'assurance-vie liée à un prêt hypothécaire est conçue pour rembourser le solde restant du prêt en cas de décès de l'emprunteur. Le bénéficiaire de cette assurance est généralement la famille de l'emprunteur ou ses héritiers, et non le prêteur. L'objectif est de garantir que les proches de l'emprunteur ne seront pas financièrement accablés par le remboursement de l'hypothèque en cas d'invalidité ou décès de l'emprunteur.

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, donc, tandis que l'assurance-vie liée à un prêt hypothécaire protège la famille de l'emprunteur.

L’assurance prêt hypothécaire N’EST PAS une assurance protection hypothécaire

Une simple différence de nom, mais ce sont les mêmes produits qu'au paragraphe précédant. La confusion entre ces deux types d'assurance peut conduire à des malentendus sur le type de protection qu'ils offrent.

L'assurance protection hypothécaire est une assurance vie et assurance invalidité qui sert à protéger la famille de l'emprunteur si jamais il décède ou s'il est incapable de travailler. L'assurance paye alors le solde de votre prêt hypothécaire en totalité ou en partie, selon les conditions de l'assurance. Souvent un maximum de 500 000 $ s'applique sur les assurances protection.

Comment est-ce qu'on fait le calcul?

Le calcul de la prime pour l'assurance prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs, principalement le montant du prêt et le pourcentage de la mise de fonds. Généralement, le coût de l'assurance est exprimé en pourcentage du montant total du prêt hypothécaire. Voici les étapes de base pour comprendre comment le montant est calculé:

1. Détermination du ratio prêt-valeur (LTV) : Le ratio prêt-valeur est calculé en divisant le montant total du prêt hypothécaire par la valeur d'achat de la propriété ou l'évaluation de la propriété, si elle est plus élevée. Plus le pourcentage de la mise de fonds est faible, plus le ratio LTV est élevé, ce qui entraîne généralement une prime d'assurance plus élevée.
2. Application du taux de prime : Les assureurs utilisent des barèmes de taux pour déterminer le coût de l'assurance en fonction du ratio LTV. Par exemple, un prêt avec un LTV de 95 % (ce qui signifie une mise de fonds de 5 %) aura un taux de prime plus élevé qu'un prêt avec un LTV de 85 % (mise de fonds de 15 %).
3. Calcul de la prime : La prime est calculée en multipliant le montant du prêt hypothécaire par le taux de prime applicable. Par exemple, si le montant est de 200 000 $ et que le taux de prime est de 4 % pour votre ratio LTV, la prime d'assurance serait de 8 000 $.
4. Paiement de la prime : La prime d’assurance prêt hypothécaire peut être payée en totalité au moment de la clôture du prêt ou, plus communément, ajoutée au montant total du prêt et remboursée avec les mensualités.
   Ce processus se base sur une assurance prêt hypothécaire SCHL.

Il faut également noter que chaque institution financière peut aussi avoir ses propres produits, et la nomenclature n'est pas toujours alignée. Par exemple, une assurance prêt hypothécaire Desjardins est plutôt du type "protection", car elle est payée en cas de décès à la famille, et couvre les paiements pour la durée de la période d'invalidité. Ce n'est donc pas une assurance prêt hypothécaire, tel que nous l'avons décrite dans cet article.